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关于《孝感市住宅小区物业管理条例》的说明

发表时间:2019-03-12 14:49

《孝感市住宅小区物业管理条例》(以下简称条例,原文见孝感市人民代表大会常务委员会官网,网址:http://www.xgrd.gov.cn/plus/view.php?aid=3650)于2018年11月19日经湖北省第十三届人大常委会第六次会议批准,将于2019年3月1日正式施行。现就条例作如下说明:

一、 制定条例的必要性

住宅小区物业管理是基层社会治理的重要内容,事关群众切身利益和社会和谐稳定。近年来,随着城市住宅建设总量的持续增长,我市积极做好住宅小区物业管理工作,对改善人居环境、提升城市品质、吸纳社会就业、促进社区和谐发挥了重要作用。但同时,住宅小区物业管理矛盾纠纷也日益凸显,信访投诉逐渐增多,存在着业主自治水平低、物业服务不规范、公共设施不完善、维修资金使用难等诸多问题,受到社会公众的普遍关注,亟需加以规范和引导。因此,为了推动解决住宅小区物业管理中的突出矛盾和问题,进一步提升我市物业服务质量和水平,营造安全、舒适、文明、和谐的居住环境,根据物业管理有关法律法规,结合我市物业管理工作实际,制定出台《孝感市住宅小区物业管理条例》十分必要。

二、条例主要内容

条例分为6章,包括总则、业主大会及业主委员会、物业服务的促进与规范、物业的使用与维护、法律责任、附则,共51条。主要内容是:

(一)关于业主大会及业主委员会。一是明确住宅小区召开首次业主大会会议,成立业主大会的条件、程序及其议事方式。二是明确业主委员会的产生、组成及其履职、换届等相关规定。三是对尚未成立业主大会的住宅小区,规定可以组建物业管理委员会,由其代行业主委员会的职责。

(二)关于新建物业与前期物业管理。一是对建设单位选聘前期物业服务企业、签订前期物业服务合同、实施前期物业管理行为作出规范。二是明确新建住宅小区的公共配套设施设备应当具备的条件。三是明确建设单位应当与前期物业服务企业进行物业承接查验、签订承接查验协议等相关规定。

(三)关于物业服务及其监督管理。一是明确建立全市统一的物业服务招投标平台。二是建立物业服务收费信息公开公示制度,明确制定和调整物业费收取标准应当履行的程序。三是明确专业经营单位的收费责任,要求做到“一户一表”计量终端收费。四是加强物业服务行业信用信息平台建设,建立物业服务企业信用档案,定期向社会公布信用评价结果。

(四)关于小区车位、车库的使用管理。一是规定住宅小区内规划配建的车位、车库应当优先满足业主的停车需要。二是规定建设单位应当在销售房屋时公布住宅小区内规划配建的车位、车库及租售方案。三是规定占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位,属于全体业主共有,其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定。

(五)关于住宅专项维修资金的使用管理。一是明确维修资金的管理主体、使用原则。二是规定申请使用维修资金可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决、集合表决等多种表决方式。三是规定发生紧急情况需要立即维修时,可以先行采取应急措施,再行使用维修资金的报告和核准手续。

三、条例明确的热点问题

(一)关于业主代表大会。现在很多住宅小区面积较大,涉及住户较多,有的小区业主多达几千户,组织召开业主大会表决相关事项较为困难。为此,条例规定,业主户数超过三百户的住宅小区,可以以栋、单元或者楼层为单位推选业主代表,成立业主代表大会,业主代表大会的职责由业主大会决定。

(二)关于物业管理委员会。对不具备成立业主大会条件,具备成立业主大会条件但未成立,或者业主委员会不履行职责达一年以上的住宅小区,条例借鉴外地的做法,规定可以由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会。同时还规定,物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责,并在七日内与业主委员会办理移交手续后解散。

(三)关于物业服务收费。物业服务收费是小区业主与物业服务企业产生矛盾的焦点。一方面,随着人力成本提高,物业服务费客观存在调整需要;另一方面,业主对上调物业服务费抵触较大,致使合理的调价无法实现。由于现在物业服务收费的政府指导价放开后,市场化的议价、定价、调价机制尚未有效形成,双方矛盾日渐突出。依照省物业服务收费管理办法的规定,除前期物业服务收费实行政府定价管理外,其他物业服务收费标准只能由业主委员会与物业服务企业在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,通过物业服务合同进行约定。据此,条例对制定和调整物业服务收费标准应当履行的程序予以明确。

(四)关于公共收益管理。目前,由于住宅小区业主自治组织缺失,公共收益多为物业服务企业收取、保管甚至侵占,存在公共收益管理责任主体不明确、收益使用用途不规范、收支情况不公开透明等问题,导致矛盾纠纷较多,各方反应强烈。据此,条例规定:一是利用物业共有部分进行经营的,所得收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以根据业主大会的决定使用。二是物业服务企业代为收取、保管前款经营收益,可以按照合同约定提取劳务费。三是物业共有部分的经营收益及其使用情况,应当每半年公布一次。

(五)关于老旧住宅小区的物业改造和物业管理。我市老旧住宅小区配套设施设备不健全,是物业管理工作的一大难点。为此,条例对老旧住宅小区的物业改造和物业管理作出了相关规定。一是明确县级以上人民政府应当制定老旧住宅小区物业改造规划和年度实施计划。二是明确老旧住宅小区实施物业管理的相关规定。三是明确县级以上人民政府应当对老旧住宅小区物业改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

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