孝感城区各房地产开发企业，有关商业银行，有关单位：
为加强孝感城区商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等有关法律和规章的规定，现将《孝感城区新建商品房预售资金监管办法》予以印发，请遵照执行。
特此通知。
孝感市住房和城乡建设局 中国人民银行孝感市中心支行
中国银行保险监督管理委员会孝感监管分局
2022年6月1日
孝感城区新建商品房预售资金监管办法
第一条 为了加强新建商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规的规定及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）的要求，结合孝感城区实际，制定本办法。
第二条 孝感城区内新建商品房预售资金收存、使用的监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在不动产首次登记完成前进行销售，由购房人按销售合同约定支付的全部购房款，包括定金、首付款、预付款及预售商品房抵押贷款（扣除按揭贷款保证金）等款项。
第四条 市住房和城乡建设局是孝感城区新建商品房预售资金监管的主管部门（以下简称主管部门），中国人民银行孝感市中心支行、中国银行保险监督管理委员会孝感监管分局是预售资金监管银行的监管部门，市房产信息利用中心是新建商品房预售资金监管的经办机构（以下简称经办机构），孝感市符合资金监管条件的各商业银行是预售资金的监管银行（以下简称监管银行）。
主管部门负责明确符合条件的监管银行供房地产开发企业（以下简称开发企业）选择；负责与监管银行(分行）签订新建商品房预售资金监管合作协议（以下简称监管协议）；负责建立房地产开发企业信用管理体系，确定重点监管项目和风险项目名单，对商品房预售资金进行分级监管；负责建立统一的新建商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统)，通过监管系统对新建商品房预售资金实施网络化管理。
中国人民银行孝感市中心支行负责指导监管银行做好监管账户管理工作。中国银行保险监督管理委员会孝感监管分局负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
经办机构负责预售资金监管业务的办理；负责与开发企业和监管银行签订《商品房预售资金监管协议书》（以下简称三方协议）；负责在《监管账户开户申请书》中签注意见，并对监管账户备案登记；负责承担预售资金的缴存、拨付及参与监管账户的管理等具体工作。
监管银行凭经办机构签注意见的《监管账户开户申请书》及其他相关资料为开发企业开设商品房预售资金专用账户后，应将账户信息报资金监管系统登记，并按本办法规定对监管账户资金实施管理。
第五条 主管部门会同中国人民银行孝感市中心支行、中国银行保险监督管理委员会孝感监管分局通过公开招投标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。建立承接监管银行名录库，结合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等实行名单制管理。名单通过主管部门门户网站予以公示。对于违反相关规定的商业银行，暂停其在本地区范围内的监管资格，并将其从承接监管银行名录库中删除，在一定时期内不能继续作为监管银行。
第六条 新建商品房预售资金监管，应当遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则，采取专户收存、节点控制、使用备案等方式施行。
第七条 新建商品房预售资金实行全程监管，采取资金直拨至工程施工方、材料供应商、农民工工资监管专户和查验工程款支付凭证等方式，实行实质性、穿透式审查，保证预售资金用于项目工程建设，确保项目建设顺利推进、竣工验收合格交付。预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证之日起，至办妥不动产权首次登记之日止。
第八条 商品房预售资金的缴存管理:
（一）房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当按照主办按揭行优先的原则，从招标确定的承接监管银行名录库中选定监管银行开立新建商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)，并与经办机构、监管银行签订三方协议。监管账户只能在开户行办理柜面支取业务，只能开立查询版网上银行。
一个监管账户只能对应一个商品房预售许可证中批准预售的所有房屋，监管账户名称为“公司名称＋预售项目＋楼栋号”。
（二）开发企业与经办机构签订三方协议时，应当向经办机构提交以下材料：
1.施工合同及建筑材料、设备购销合同等（原件及复印件，复印件加盖开发企业公章）；
2.工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；
3.项目成本预算书；
4.三方协议要求提供的其它资料。
（三）监管账户信息应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及主管部门网站进行公示，以便相关管理部门和购房人监督、查询和使用。
（四）开发企业办理合同网签备案时，应当开具新建商品房预售资金缴款通知书，协助购房人通过预售资金监管专用POS机、商业银行网点柜台、网银转账等方式，同步将购房款直接存入项目监管账户，不得在监管账户外收取任何性质的售房款。购房人缴纳房款只能从其个人实名账户（或法定监护人账户）转入监管账户，持监管银行出具的金融业务凭证向开发企业换取购房发票。
第九条 预售资金实行分级管理。预售资金累计额的20%为基准重点监管资金，重点监管资金以外的为非重点监管资金。重点监管资金的比例可视开发企业的信用等级等进行适当调整。
第十条 非重点监管资金的使用。
预售资金进入监管账户，开发企业可以申请提取非重点监管资金。
开发企业通过监管系统提交《非重点监管资金使用申请表》及相关证明材料，经办机构在收到该申请表之日起的两个工作日内通过监管系统向监管银行发送电子拨付指令，并通知开发企业到监管银行办理资金划拨手续。
第十一条 基准重点监管资金的使用实行节点管理。
（一）基准重点监管资金拨付的使用节点分别为：①办理《商品房预售许可证》后至主体结构封顶之前，监管账户内的余额不低于预售资金累计额的20%；②主体结构封顶后，监管账户内的余额不低于预售资金累计额的10%；③工程基本完工后，监管账户内的余额不低于预售资金累计额的5%；④办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，监管账户内的余额不低于预售资金累计额的2%；⑤不动产首次登记完成后开发企业可申请撤销监管账户。基准重点监管资金比例若发生调整，各控制节点的资金监管额度也按相应比例进行调整。
主管部门根据开发企业信用等级和市场监管巡查发现的问题情况，确定重点监管项目和风险项目名单，经办机构对列入重点监管项目名单和风险项目名单的开发项目分别实行重点监管和特殊监管。重点监管项目的监管资金余额，要确保能满足项目竣工交付，监管资金余额计算方式为：当年建设工程造价（面积单价）×预售面积×（1-项目进度）。预售商品房项目取得预售许可，进度为60%；项目封顶，进度为80%；项目基本完工，进度为90%；项目办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，进度为95%；⑤项目不动产首次登记完成后可申请撤销监管账户。对于风险项目，可设立政府监管专户进行特殊监管，根据风险防控需要上浮监管额度，确保项目竣工交付。
（二）经办机构收到开发企业的基准重点监管资金使用申请之日起，按下列程序审查，并在5个工作日内做出是否同意拨付资金的核准意见，监管银行凭同意核准拨付的意见办理监管资金拨付手续。
1.审查房地产开发企业提供的资料；
2.组织到现场查看施工进度；
3.核定用款额度。
（三）开发企业有下列情形之一的，经办机构应出具不予拨付通知书：
1.未按规定将预售资金全部存入监管账户的；
2.申请使用预售资金突破控制节点资金标准的；
3.实际用途、收款单位与合同约定不符的；
4.本次申请之前预售资金未按要求使用的；
5.不按规定使用预售资金的其他情形。
（四）在项目监管账户未撤销监管以前，贷款银行、公积金中心为购房人办理的新建商品房按揭贷款，必须直接划入网签购房合同注明的项目监管账户。
监管银行在收到经办机构的同意拨付资金证明和监管系统发送的电子拨付指令后，应当立即办理资金拨付手续。
监管银行应当按照三方协议约定的时间和方式，向经办机构和开发企业提供监管账户对账单。
（五）开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，开发企业可以向经办机构提交退房退款申请书，申请解除对该拟退还的预售资金的监管(原则上优先使用非重点监管资金)。经办机构经核实后应当在两个工作日内通知监管银行解除该部分预售资金的监管。
相关有权国家机关对监管账户进行冻结或者扣划的，监管银行有义务证明监管资金及监管账户的性质，并应及时书面告知经办机构。
第十二条 开发企业有下列行为之一的，由主管部门责令其限期改正，经办机构可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付；逾期不改的，经办机构可暂停该项目商品房买卖合同网上签约备案，并报请主管部门按照有关规定予以处理，同时记入开发企业信用档案，并向社会公示：
(一)未按规定将售房款存入监管账户的；
(二)未按规定使用新建商品房预售监管资金的；
(三)以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；
(四)设立子公司的房地产开发企业，预售资金被集团公司抽调的。
第十三条 监管银行未按规定或三方协议，擅自拨付、划扣监管资金，或贷款银行发放按揭贷款未直接划入项目监管账户，造成资金流失的，应当负责追回资金，并由中国银行保险监督管理委员会孝感监管分局依据相关法律法规进行处理，资金流失无法追回的依法承担相应的赔偿责任。主管部门可按照合作协议的约定终止与该监管银行的合作关系，并追究其法律责任。
第十四条 勘察、设计、施工、监理及材料供应商等单位为开发企业违规支取预售资金提供便利的，房地产经纪机构为开发企业违规收取、支取预售资金提供便利的，由有关部门依据有关规定处理。主管部门、经办机构、监管银行的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法予以追究。人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。
第十五条 孝南区监管的房地产开发项目，由孝南区住房和城乡建设局参照本方案执行。
第十六条 本办法自印发之日起施行。